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2020房地产估价师《案例分析》精选题(二)

发布时间:2020-10-03

  【摘要】2020年房地产估价师正处于备考阶段,为助助大众备考,全球网校小编拾掇了房地产估价师《案例领悟》精选题,大众正在温习教材之余也不要忘了众做操演题。

  下列房地产估价呈报存正在众处谬误,请指明此中的13处 (每指明1处谬误得3分,本题全对得40分。请正在答题纸上作答。每个谬误对应1个序号,未将谬误实质写正在序号后面空格处的不计分)。

  估价项目名称:××股份有限公司位于××市××物业园××途××号房地产典质价格评估

  估价对象为位于××市××物业园××途××号出产基地的3幢筑造物及其占用的土地运用权,总筑造面积为12263.24㎡,土地面积为8860.06㎡。纳入本次典质的估价对象蕴涵衡宇的统统权和所占用的土地正在结余运用限日的运用权,以及确保其平常运用性能不行割据的基础设置办法和装修。

  估价对象筑造物共3幢,此中第1、2幢为生物制药车间,均为一层钢混布局。层高4.5m,筑造面积均为6100㎡;第3幢为动力中央,一层砖混布局,层高3.5m,筑造面积为6324㎡。筑造物外墙均为深灰涂料,内墙涂料刷白,水泥砂浆顶棚,水泥地面;水电卫完全,塑钢门窗。估价对象集体珍惜景遇较好。

  估价对象房地产所正在宗地拓荒水准已抵达“五通一平”(宗地红线外通途、通电、通讯、通上水、通下水,宗地红线内场所平整)。估价对象宗地式样法则,地势平整,地质景遇优秀。

  遵照委托人供应的《邦有土地运用证》、《衡宇统统权证》和《法定优先受偿权益情状证据》显示,至价格时点估价对象无尚未刊出的他项权益挂号,即估价对象法定优先受偿款为0。

  遵照估价职员实地查勘情状,估价对象房地产中第2幢车间已出租,因为委托人未供应联系租赁合同,估价对象正在价格时点的租赁代价不详,故本次评估未研讨估价对象租约对房地产代价的影响。

  房地产典质价格等于假定未设立法定优先受偿权益下的墟市价格减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

  指错:5.庄敬讲,正在估价依照中,《都会房地产典质料理想法》应放正在“邦度和地方政府联系执法律例”中。

  房地产估价手腕有对比法、收益法、本钱法、假设拓荒法和基准地价修处死五种手腕。估价职员屈从估价规则,遵照估价对象的特质和估价主意,维系左近地域墟市景遇侦察和估价对象实地查勘情状,正在负责领悟酌量所操作的原料根源上,最终选用本钱法与收益法两种手腕举办评估。(手腕界说略)

  估价职员本着独立、客观、公允、合法的规则,屈从估价规则,正在举办实地查勘、广大征采相闭墟市消息和估价对象消息的根源上,周详领悟了影响估价对象公然墟市价格的各项身分,维系估价对象特质和运用近况,遵循科学的估价步调,选用对比法和收益法举办测算,最终确定估价对象正在价格时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权益下的墟市价格为群众币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价格时点的法定优先受偿款为0。

  估价对象房地产典质价格为群众币3301.26万元(大写:群众币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。

  指错:7.估价结果中“选用对比法和收益法举办测算”和前面分别等谬误,应是“选用本钱法和收益法举办测算”。

  指错:8.庄敬讲,正在估价结果中“本着独立、客观、公允、合法的规则”与“屈从估价规则”反复。

  本钱法是求取价格对象(注:庄敬说应为估价对象)正在价格时点的重置代价或重筑代价,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理代价或价格的手腕。其基础公式为:

  房地从新购筑代价=土地博得本钱+拓荒本钱+料理用度+出售用度+投资利钱+出售税费+拓荒利润

  采用本钱法和基准地价修处死评估土地运用权代价,同时研讨买方该当累赘的联系税费后,土地博得本钱为7836797元(测算流程略)。

  拓荒本钱重要蕴涵勘测策画和前期工程费、筑造装置工程费、根源办法作战费、群众配套办法作战费、拓荒光阴税费、不行预思费。

  筑造装置工程费蕴涵筑制衡宇及隶属工程所产生的土筑工程用度、装置工程用度、设置办法费、打扮装修工程用度等。

  遵照《闭于发外××市筑造装置工程2011年1季度制价指数的通告》,钢混布局筑造物筑安归纳制价为1150元/㎡,蕴涵筑安制价、根源工程费、设置办法装置费、打扮装修工程费等。则:

  指错:13.本钱法估计打算中,筑造物筑安费中第3幢筑造物应按砖混布局制价估计打算。

  隶属工程是指衡宇周遭的围墙、水池水景、筑造小品、绿化等。估价对象为工业厂房,用于出产。遵照工业筑造策画和计划央浼,维系近况,归纳确定估价对象隶属工程费按筑造面积分摊计65元/m2,则隶属工程费为795204元。

  遵照房地产墟市景遇及拓荒项主意界限,不行预思费大凡为拓荒本钱的1%~3%,本次评估确定其比率为3%。前述(1)(2)项之和的3%,为446938元。

  指错:15.本钱法估计打算中,拓荒本钱(作战本钱)中缺“根源办法作战费、群众配套办法作战费、拓荒光阴税费”的估计打算。

  出售用度普通遵循拓荒完毕后的房地产价格的必然比率来测算,但估价对象为专业厂房,由业主自行委托策画,故本次不研讨出售用度。

  指错:16.本钱法估计打算中,出售用度不研讨的由来不无误或者说应试虑出售用度。

  投资利钱是指正在房地产拓荒完毕或者达成出售之前产生的统统需要用度应估计打算的利钱,拓荒期为0.75年。(依照略)

  假定土地博得本钱、勘测策画费、前期工程费和拓荒光阴税费正在开工前一次性参加,拓荒本钱中筑造装置工程费、隶属工程费、不行预思费以及料理用度、出售用度正在拓荒期内匀称参加,则:

  投资利钱=(土地博得本钱+勘测策画和前期工程费+拓荒光阴税费)×[(1+利率)拓荒年限-1]+[(筑造装置工程费+隶属工程费+不行预思费+拓荒光阴税费+料理用度+出售用度)×[(1+利率)拓荒年限/2-1]=829443(元)

  出售税费为出售收入的5.85%,另本地新筑非居处交往归纳办事费为11元/m2,则:出售税费=P×5.85%+11×12263.24(依照略)

  遵照××市生物医药行业均匀利润率的侦察和估价对象本质情状,取均匀利润率为15%,则:

  指错:17.本钱法估计打算中,拓荒利润率取值不行依照× ×市生物医药行业均匀利润率,而应依照此类工业厂房拓荒作战的均匀利润率秤谌。

  指错:18.拓荒利润估计打算中,本钱利润率估计打算基数中不应有“出售税费”一项。

  房地产从新购筑代价=土地博得本钱+拓荒本钱+料理用度+出售用度+投资利钱+出售税费+拓荒利润

  收益法是估计估价对象改日的平常净收益,选用得当的酬谢率将其折现到价格时点后累加,以此估算估价对象的客观合理代价或价格的手腕。

  式中,V为房地产代价,A为房地产年净收益,Y为房地产酬谢率,n为房地产收益年限。

  房地产年总收益是指出租房地产正在平常情状下应博得的接连而坚固的客观年收益,蕴涵房钱收入、确保金和押金利钱收入。

  遵照估价职员对估价对象所正在区域相像房地产出租情状的侦察(侦察结果外略),归纳确定估价对象均匀房钱为每月20元/m2,平常空置率为1%,房钱耗损率为1%,则房地产年总收益为:

  指错:19.收益法估计打算中,房钱内在未证实或者说确定房地产年总用度项目组成未证实由来。

  指错:20.收益法估计打算中,房地产年总收益中贫乏押金或租赁确保金利钱收入。

  维系估价对象的确情状确定料理费费率为1.5%(依照略),则年料理费为:2884608×1.5%=43269(元)

  维修费按衡宇重置代价的2%估计打算(依照略),估价对象衡宇重置代价为14102726元,则年维修费为:14102726×2%=282055(元)

  指错:21.收益法估计打算中,维修费估计打算时未证实估价对象衡宇重置代价确定由来。

  重要蕴涵房产税和生意税及附加,遵照本地规矩,估价对象应缴税金合计为房钱收入的13.68%,则年应交税金为:2884608×13.68%=394614(元)

  估价对象为工业用房,遵照本地墟市景遇,房钱代价震荡较小,故其危害系数较小,维系工业用房酬谢率侦察,确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产酬谢率。

  截至价格时点,估价对象地上筑造物有用运用年限约为9年。遵照联系规矩,钢混布局用房的耐用年限为50年,则其结余年限约为41年,经估价职员实地查勘,估价对象爱护珍惜景遇尚可,筑造物布局坚固,集体运用性能平常,确定其尚可运用年限为45年。估价对象土地运用权终止日期为2055年9月1日,至价格时点,土地结余运用年限为43.96年。

  遵照《房地产估价标准》,房地产收益年限该当取筑造物耐用年限和土地结余年限中的较短年限,故确定估价对象结余运用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年筹备收益相应用度正在结余运用年限内维持稳定,房地产墟市坚固,酬谢率每年稳定,则估价对象房地产总价为:

  指错:25.收益法估计打算中,未证实正在土地运用权出让合同中商定不行续期,且当土地运用权限日届满时,对收回的筑造物不予积蓄。

  遵照上述测算,本钱法测算结果为2701元/m2,收益法测算结果为2683元/m2;两种手腕的结果分歧较小,估价职员最终确定以两种手腕的算术均匀值行动估价对象房地产墟市价格的最终评估结果,则:

  指错:26.确定最终估价结果时,对两种手腕结果采用算术均匀的由来证实亏损够不厉谨。

  遵照委托人供应的《衡宇统统权证》《邦有土地运用证》和《法定优先受偿权益情状证据》,估价对象至价格时点的法定优先受偿款为0,故:

  估价职员本着独立、客观、公允、合法的规则,最终确定估价对象正在价格时点假定未设立法定优先受偿权益下的墟市价格为群众币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价格时点的法定优先受偿款为0。

  估价对象房地产典质价格为群众币3301.26万元(大写:群众币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整),单价:群众币2692元/m2。

  5.庄敬讲,正在估价依照中,《都会房地产典质料理想法》应放正在“邦度和地方政府联系执法律例”中;

  7.估价结果中“选用对比法和收益法举办测算”谬误,应是“选用本钱法和收益法举办测算”;

  8.庄敬讲,正在估价结果中“本着独立、客观、公允、合法的规则”与“屈从估价规则”反复;

  15.本钱法估计打算中,拓荒本钱(作战本钱)中缺“根源办法作战费、群众配套办法作战费、拓荒光阴税费”的估计打算;

  17.本钱法估计打算中,拓荒利润率取值不行依照××市生物医药行业均匀利润率,而应依照此类工业厂房拓荒作战的均匀利润率秤谌;

  19.收益法估计打算中,房钱内在未证实或者说确定房地产年总用度项目组成未证实由来;

  25.收益法估计打算中,未证实正在土地运用权出让合同中商定不行续期,且当土地运用权限日届满时,对收回的筑造物不予积蓄;

  26.确定最终估价结果时,对两种手腕结果采用算术均匀的由来证实亏损够不厉谨;

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